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虚假数据成堆 上海楼市“陷阱”重重
时间:2016-07-28 来源: 作者:

“上海已建成住宅总量有734万套,在各大二手房网站的平台能够找到100万套以上房子。”几天前上海链家研发中心数据分析部总监陈泽帅发布《上海链家客户购房大数据》,引来专业人士的一片关注。

因为,虽然这些平台公布的数据超过百万套,但上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”上,上海挂牌的二手房房源总量只有14万套(根据上海市的相关规定,所有挂牌房源都需要通过网上房地产登记备案),这意味着绝大部分挂牌的房源都是重复挂牌,或者是虚假房源。

虚假的房源信息,让所有政府部门、专业机构、投资者、媒体甚至金融机构掌握的数据全部“失真”,无法依据二手房市场的相关数据做买卖的最终决策,更无法根据市场的变化及时把控风险,还给上海房地产市场的管理部门,准确根据市场的供需调控带来了难题。

然而,为什么虚假的房源会造成数据的失真呢?又是哪些数据最容易发生失真现象?他们对市场的危害有多大?

大数据:确保上海楼市健康的重要资源

在了解虚假房源造成的数据失真后果前,有必要先了解,为什么上海房地产市场必须拥有大数据系统。

在本月早先,链家研究院院长杨现领曾公布了他们对上海二手房流通率的数据统计,大概的数字是3%,已经接近香港、纽约等国际城市。

这是在上海链家拥有10万套真实挂牌房源,上半年成交29690套的基础上,第一次准确获得的上海楼市数据。

对上海来说,这一数据意义非凡。如果,仔细比较上海、纽约、香港等地的贷款条件,可以发现上海的房屋抵押比例是最高的,首付至少三成。而这个规定几乎从取消福利分房开始就一直存在。原因之一,就是当时上海二手房的流通率较低,银行担心抵押房屋一旦卖不出去,需要降价销售,进而给银行的贷款带来风险。

而在链家有能力根据所掌握的房源情况,精确地估计上海二手房的实际流通情况后,银行房贷有机会获取更多准确数据,进一步降低贷款风险。除了了解房屋的流通比率,大数据还能帮助开发商和投资机构,精确地了解市场的供需情况。

以上海链家研发中心数据分析部对上海二手房市场一、二、三、四四种房型的需求分析看,尽管去年有大批改善型需求入市,但目前的上海楼市还是刚需时代。小面积的一房和二房需求远远超过供应,一房难求。

如果开发商和土地供应部门第一时间掌握这组数据,就可以对新房的供给作出调整,尽可能地增加一房和二房产品,并配上少量的三房产品就行。反过来,如果不掌握这组数据,就会像几年前的上海楼市那样,出现大平层泛滥等问题。

链家的大数据应用还有很多,包括主要购房人群的年龄结构、收入、职业、性别等,这些数据经过清洗以后,将为决策层全面掌握上海楼市的健康程度,提供非常准确的参考。

没有真实房源:很难有有效大数据

研究过大数据的人都知道,大数据的分析、判断的基础,是建立所收集的数据是真实、有效的。如果,数据本身就是虚假的,那么这些数据就没有存在意义。

客观来说,上海房地产市场的大数据截至目前仍然难以做到高精确性,原因在于虚假房源的存在。

事实上,人们对目前上海二手房市场的数据普遍存在不信任感,原因之一就是虚假房源的存在。

一个常见的案例是,消费者通过网络搜索房源时,往往只会给提供挂牌价格最高的那几套房的中介打电话。因为,他们相信,只有这些房源才是真实存在的。

因为,同样的原因,机构在统计上海二手房价格时,也会采用同样的方法,将那些挂牌价格较低的房屋先行过滤,然后再行统计挂牌价格。这样得出的房地产价格趋势,未必是真实、准确的。

价格仅仅是导致很多人作出错误决策的一个因素。由于虚假房源的存在,二手房市场上的一房、二房、三房、四房套数和比例也会“失真”,让买卖双方作出错误的选择。

在互联网时代,由于无效信息的干扰,市场交易的信息不对称,比过往更为严重,虚假房源显然是无效信息的一种表现。经济学常识,信息不对称会造成劣货驱逐良货、市场缩小或使市场不存在、需求缺口与供给过剩并存、不公平交易和不公平竞争、消费者和生产者行为扭曲或不能合理决策等一系列的问题。这也许是上海一直以来,严管二手房市场的根本原因,因为只有这样,才能确保二手房交易数据的准确性,为整个市场的健康提供保障。

不过截至目前,尽管政府出台了很多政策,却并没有办法从根本上消除虚假房源现象。原因就是很多二手房在不同中介公司重复挂牌,造成中介事实上并不能完全掌握一套二手房的真实交易信息。很多二手房中介,往往等客户上门询问了,才知道房子早已被房东卖掉。这种因为信息滞后导致的虚假房源现象在上海二手房市场时有发生。

真正能有效减少虚假房源的,可能只有中介行业本身。比如,链家实时掌握挂牌房源的交易进展,以避免上述因为信息更新不及时造成的房源虚假现象,还利用摄像机、照相机等设备上门拍照、摄像等现代化的技术手段,进一步保证房源信息能够准确、真实地反馈给购房者。

相信这些做法,能提高上海二手房交易数据的精确度,最终成为护航二手房市场的健康发展的一大利器。

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