• 当前位置: 网站首页 > 新闻资讯 > 观点 > 人口见顶=楼市拐点?事情没想象的那么简单!
人口见顶=楼市拐点?事情没想象的那么简单!
时间:2016-08-11 来源: 作者:

此前有一种流行的观点认为,因为购房人口数量(25岁至44岁人群)是决定房产需求的基本因素,因此楼市拐点往往发生在购房人口见顶之后。而我国购房年龄人口已基本见顶,是否的确将迎来楼市拐点呢?

兴业研究首席经济学家鲁政委的最新报告称,从国际经验来看,楼市由升转跌的拐点与购房年龄人口拐点之间的关系并不明确,但与利率周期的顶部关系更为靠近。

报告比较各国楼市拐点与购房年龄人口拐点出现的先后关系,发现或前或后,并无普遍规律。因此,仅凭借购房年龄人口的变动不足以预测楼市拐点的出现时间。

首先,经验显示,如果有较强的外部冲击,住宅价格拐点也可能发生在购房人口拐点出现之前。例如,中国香港和爱尔兰。(下图红框)

其次,住宅价格拐点发生的时间也可能远迟于购房人口见顶的时间。例如,法国的住宅价格拐点发在购房人口见顶后19年;韩国购房人口数量于2001年见顶,住宅价格却仍在攀升。(下图黄框)

人口见顶=楼市拐点?事情没想象的那么简单!

兴业证券认为,虽然购房年龄人口的确可能在长期内影响住宅价格的大趋势,但在短期,利率对住宅价格走势的影响更为直接,拐点往往在加息周期顶峰附近出现。

以日本和美国为例,1990年9月,日本央行将贴现率提高至6%,日本住宅价格于1991年3月达到峰值;美联储自2004年6月起逐步提高联邦基金利率,而美国房价在2006年4月见顶。

人口见顶=楼市拐点?事情没想象的那么简单!

兴业证券抽样调查发现,中国的购房年龄人口已经基本见顶,未来购房年龄人口数量下降的总体趋势不可避免。但是,从国际经验看,购房年龄人口数量的下降不会立刻引起房价下跌。然而,一旦未来央行政策转而进入加息周期,房地产市场的风险就可能会逐步水落石出。

人口见顶=楼市拐点?事情没想象的那么简单!

房地产周期的国际比较

兴业研究还对全球主要经济体房地产周期进行比较,发现繁荣期持续时间和回调期持续时间之间没有明显关联。中国的房地产繁荣期已持续21年,超过全球主要经济体,房价累计涨幅约383%

除中国以外,全球其它主要经济体房地产繁荣期一般在7-16年,绝大部分经济体在13年左右,累计上涨幅度在96-881%之间,绝大多数经济体在150-250%;房地产市场回调期在2-18年之间,累计下跌幅度在5-62%之间。

与其他全球经济体不同,中国的房地产持续繁荣已超过21年,延续的时长突破了考察样本中的任何一个经济体;截至2015年,中国房价累计涨幅约383%,是样本中除中国香港和韩国两个亚洲经济体外涨幅最大的。

人口见顶=楼市拐点?事情没想象的那么简单!

此外,兴业研究也总结了不同类型房产周期中的表现。从价格波动幅度看,零售地产的涨跌幅通常小于写字楼的涨跌幅。此外,在楼市回调期,住宅价格见底时间可能早于商业地产。

  • 绿地468锦峰

  • 少城大厦

  • 富润国际广场

  • 鼎晟国际

  • 浩朗科技园

  • 国机西南大厦大楼

  • 成功之芯

以上信息仅供参考,所有信息以开放商提供为准